買預售屋注意事項的起點：你買的是圖面、廣告與契約
買預售屋注意事項的第一條，是認清你買的不是一間看得到的房子，而是一套圖面、一疊廣告與一份契約。預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，廣告宣傳品及其所記載的建材設備表、房屋與停車位的平面圖和位置示意圖，都是契約的一部分，賣方要確保廣告內容真實；不得記載事項也規定，契約不能約定廣告僅供參考。這代表你拿到的每一份資料都有證據價值：型錄、平面圖、建材表、樣品屋的標示，都要留存，最好拍照並註記日期。簽約前把這些資料和契約附件逐一對照，有差異就要在簽約前要求修正或寫清楚。
建造執照要核對什麼？字號、起造人與樓層
應記載事項要求契約寫明建造執照的核發日期與字號，這個字號是你查證建案的起點。拿到字號後，可以向建案所在縣市的建築管理單位查詢或核對，看起造人是不是與你簽約的公司、核准的地上地下樓層數、用途與總戶數，再和廣告上的描述比對。如果建案還沒有取得建造執照就開始銷售，或契約上的字號欄位空白，就要特別謹慎。另外，平均地權條例規定銷售預售屋的業者，要在銷售前把建案資訊與預售屋買賣定型化契約以書面報請縣市主管機關備查，可以向地政單位確認這個建案是否已經完成備查，再決定要不要付定金。
履約擔保是哪一種？五種機制保障的方向不同
應記載事項第七點之一要求預售屋必須採用履約擔保機制，包括不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保，以及公會辦理的連帶保證協定。這五種保障的方向不同：有的著重在建案蓋不下去時把已繳的價金還給你，有的著重在由其他業者接手把房子蓋完。簽約前要確認契約勾選的是哪一種、受託銀行或擔保公司的名稱，繳款時也要核對匯入的帳戶是不是契約寫明的專戶。行政院消費者保護會在一一五年五月審議了第七點之一的修正，方向是強化信託專戶的揭露與價金用途限制，正式適用的日期以內政部公告為準。
審閱期與幾個必看條款：面積誤差、付款與建材
應記載事項規定預售屋契約的審閱期至少五日，目前適用的是一一二年六月十九日修正、七月一日生效的版本。審閱期間除了看總價，至少要看三個條款。面積誤差：登記面積與契約不符時，不足的部分賣方要全部找補，超過的部分買方最多只找補百分之二，誤差超過百分之三買方可以解除契約。付款：工程期款要依已完成的工程進度繳付，每次付款間隔在二十日以上。建材：施工要依核准圖樣、說明書與建材設備表，除非經買方同意，不得以同級品的名義變更。看到契約與這些規定不一致的地方，就在審閱期內提出，不要簽了才問。
收定金的書面契據與換約限制，簽之前要知道
平均地權條例規定，銷售預售屋者收受定金時，要以書面契據確立標的物與價金，不得約定保留出售、保留簽約權利或其他不利於買方的事項，俗稱的紅單也不能再轉售給第三人。一一二年七月一日上路的修法更進一步，預售屋與新建成屋的買賣契約，除了配偶、直系血親或二親等內旁系血親之間，原則上不得讓與或轉售，只有法定的特殊情形可以申請例外；預售屋解約也要在三十日內申報。對自住的買方來說，這代表簽約前就要確定自己能撐到交屋：工作可能調動、家庭計畫可能改變，都要先想過，因為簽了之後想脫手的彈性比以前小很多。
實價登錄怎麼用？比同案樓層與周邊成交
預售屋簽約後，業者要在三十日內向主管機關申報登錄成交資訊，所以同一個建案可能已經累積了一些成交紀錄，可以在內政部不動產交易實價查詢服務網查到。看的時候不要只看平均單價，而是拆開來比：同一棟不同樓層、不同座向與戶型的價差是否合理；車位是否分開計價、有沒有被併進房屋單價；同區域已完工的新成屋與中古屋，成交價與這個建案的落差有多少。資料有時間差，也可能混有特殊交易，所以它是協助你判斷議價空間的工具，不是保證。把查到的紀錄整理成表，跟代銷人員談價時就不會只憑感覺。
公設比高低怎麼解讀？先看共有部分列了什麼
契約會把出售面積拆成主建物、附屬建物與共有部分，共有部分的權利範圍依你買的專有部分面積占全部專有部分面積的比例分配。公設比就是共有部分在總面積裡的占比，但數字高低本身不代表好壞，要看共有部分包含哪些項目：大廳、走道、樓梯與電梯是基本的，機電空間與管委會使用空間是必要的，交誼廳、健身房、游泳池則是生活配套，同時也意味著未來的管理費與維護成本。對室內設計來說，更重要的是主建物面積，它才是你家牆內能使用的範圍，扣掉柱子與牆厚之後，才是真正能擺家具的空間。簽約前把主建物面積和平面圖對照，心裡會更有數。
預售屋的付款與貸款，資金缺口會出在哪一段？
預售屋的付款大致分成簽約金、依工程進度繳的工程期款，以及交屋時由銀行撥付的貸款。資金缺口常出現在最後一段：交屋時的鑑價可能低於預期，貸款成數或金額跟當初試算不同，利率也可能已經變動，差額就要自己補上。應記載事項對賣方曾承諾貸款金額、實際核貸卻不足的情況，有依差額比例分段處理的規定，前提是契約裡確實寫了預定貸款金額與條件。所以簽約前除了問清楚付款表，也要先向銀行做初步的貸款試算，把自備款、可能的差額，以及交屋後裝修需要的預算一起算進來，不要把所有現金都押在房價上。
看平面圖時，室內設計師會先找的格局問題
從室內設計的角度，平面圖上有幾個問題最好在簽約前就發現。第一是樑與柱：平面圖上的虛線往往是樑，床頭、沙發或餐桌上方壓樑，日後只能靠天花板修飾或調整家具位置。第二是管道間與排水位置：廚房與衛浴能不能移動，受排水管位置限制，想改格局的人要特別注意。第三是冷氣室外機的位置與冷媒管路徑，太遠會讓管線繞過半個家，天花板也要跟著降低。第四是暗房與通風：沒有對外窗的房間或衛浴，住起來的感受差很多。第五是走道面積，走道占掉的空間越多，實際能用的房間就越小，同樣的權狀，住起來卻比較擠。
家具放得下嗎？用尺寸在圖上反推每個房間
平面圖上的房間看起來都差不多，真正的差別要放上家具才知道。拿到有尺寸的平面圖後，把你打算放的床、衣櫃、書桌、沙發、餐桌、冰箱與洗衣機依實際尺寸畫進去，再看門的開啟方向與迴轉空間、窗戶的位置與高度。容易出問題的地方包括：主臥放了床之後衣櫃沒有地方放、次臥的門一開就撞到床、客廳的電視牆太短、廚房沒有冰箱的位置、陽台放不下洗衣機又要留熱水器的空間。這些問題在簽約前發現，還可以換戶別或透過客變調整；交屋後才發現，就只能拆改或將就，花的錢與時間都多很多。
樓高、樑深與天花板空間，簽約前就該問的數字
預售屋廣告上的樓高，是樓板到樓板的高度，不是完工後你站在家裡看到的高度。簽約前可以要求建商提供樓高與主要大樑的深度，再和設計師一起估算：天花板裡要走冷氣、排風與燈具管線，會吃掉多少空間；壓樑的地方完成後的淨高會剩多少；衛浴有沒有降板，未來移動馬桶或浴缸是否可行。這些數字決定了你能不能做全室空調、能不能做間接照明，也決定了住進去之後的空間感。建商的回答如果含糊，至少請對方把樓高與樑深寫成書面，交屋時才有依據可以核對，不會只剩一句當初說的。
建材設備表與樣品屋，哪些差異要白紙黑字
建材設備表是契約的一部分，施工要依建材設備表，除非經你同意，不能用同級品的名義更換，所以每一項都值得逐條確認。重點看窗戶的型式與玻璃、衛浴設備與廚具的規格、地板與牆面的材料、大門與房門的型式。樣品屋是另一個容易誤會的地方：展示的木作、燈具、家具與設備升級，可能並不在交屋內容裡，要請代銷人員說明哪些是標配、哪些只是展示，並把答案寫在書面上。如果打算客變，也要先問客變的截止時間與收費方式，才知道哪些建材可以在施工階段就換掉，避免交屋後拆新換新、多付一次錢。
簽約前帶去和設計師討論的圖面與問題清單
簽約前如果能請設計師看一次圖，花的時間不多，卻可能避開日後的大筆拆改。要帶的資料：有尺寸的平面圖（最好有樑柱標示）、建材設備表、廣告型錄與樣品屋照片、契約草稿與客變說明。可以問的問題：這個格局最大的限制是什麼，是樑、管道間還是開窗？哪些問題可以用客變解決，哪些只能接受？如果想改廚房或衛浴的位置，可行性與代價是什麼？依這個戶型，交屋後的裝修要預留多長時間，跟交屋時程怎麼銜接？想在簽約前請朱英凱室內設計事務所一起看圖的買方，事務所在台中南屯，把這些資料帶齊，討論就能直接進入重點。
