借屋裝修的意思：產權還沒過戶，工班先進場
借屋裝修，指的是買賣契約簽訂之後、正式交屋之前，經賣方同意讓買方先進屋施工。對預售屋與新成屋來說，它會落在建物完工之後、正式交屋之前的空檔，好處是交屋後可以更快入住，少付一段租金或過渡期的開銷。但要先弄清楚身分：這段時間建物還登記在建商名下，買方只是被允許使用，還不是屋主。這個差別決定了後面所有的問題：鑰匙歸誰管、施工造成的損壞誰賠、漏水算建商的瑕疵還是工班造成、交屋時的現況要以哪一天為準。所以借屋裝修的第一步，永遠是一份寫清楚的書面同意書，而不是口頭說好就進場。
借屋裝修和客變差在哪？施工者與責任歸屬不同
客變是在建商施工階段，透過建商的客變流程修改隔間、管線或建材，由建商的施工體系完成，後續保固怎麼算以客變的約定為準。借屋裝修則是建物完成後，由屋主自己找設計師與工班進場做室內裝修，施工責任落在屋主這一方。簡單的分法是：要動隔間位置、衛浴排水、給排水與電力管線走向的，能在客變處理就放在客變；櫃體、燈光、窗簾盒、油漆與軟裝這類完成面工程，才適合放在借屋階段。代價兩邊都有：客變有截止時間，錯過就只能交屋後拆改；借屋裝修的彈性大，但每一項拆改都可能讓那個部位的建商保固變得說不清楚。
建商同意書要寫清楚的六件事
同意書是借屋裝修唯一的依據，簽之前逐條確認有沒有寫到這六件事。第一，施工期間與可進場的時段。第二，可施作的範圍，以及哪些東西不能動，例如結構、外牆、公共管線與建商交付的設備。第三，損壞責任與現況紀錄方式，施工造成的損壞由誰負擔、以哪一份紀錄為準。第四，費用分攤，借屋期間的水電費與管理費從哪一天開始算。第五，不得提前入住、出租或更換門鎖。第六，交易生變時的處理方式，已施作的工程要不要回復原狀、費用由誰負擔。房仲業者法務部門的整理與財經媒體的報導，也把這些列為借屋協議的基本條款，少寫一項，出事時就只能靠各自的記憶去爭。
先借屋施工，建商的保固會不會縮水？
預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，結構部分保固十五年，門窗、粉刷、地磚這類固定建材及設備保固一年，都從交屋日起算。借屋裝修發生在交屋之前，保固還沒開始，你的工班卻已經動到建商交付的東西。如果同意書寫明買方施工範圍內的瑕疵由買方自行負責，那麼被拆改過的門窗、地坪、衛浴設備日後出問題，就很難回頭找建商。對策有三：施工範圍盡量避開防水層與原有管線；必須動到的部位，施工前後都拍照並請建商人員確認；在你的裝修合約裡明訂這些部位由裝修方負責保固，讓責任有人接手，而不是落在兩份合約的縫隙裡。
驗屋排在進場之前：借屋前後的順序怎麼排？
最穩的順序是：建商通知可以驗屋，由屋主或委託的驗屋人員逐項檢查，把瑕疵寫進驗收單；建商限期修繕後再複驗；確認沒有遺漏，才讓裝修工班進場。應記載事項也規定，驗收時發現的瑕疵要載明於驗收單，由賣方限期修繕，買方可以保留房地總價百分之五作為交屋保留款。如果順序顛倒，工班先進場，地板刮痕、牆面裂縫、門片撞凹這些狀況，就分不清是建商原本的瑕疵還是施工造成的，保留款也失去談判的依據。寧可晚幾週進場，也不要把驗屋與施工混在一起；排程表上要把複驗日期列出來，當作工班進場的前提。
現況紀錄怎麼做，點交時才說得清楚
進場前一天，最好約建商人員一起走一遍，把現況留下紀錄。室內部分：每個房間的四面牆、天花板、地板、門窗與五金、衛浴設備、廚具，都要拍照或錄影，並在畫面中帶到日期；打開每個水龍頭做排水測試，按過每一個插座與開關。公共部分也別漏掉：你家樓層的梯廳、電梯車廂、走道與地下室卸貨區，因為施工期間搬運建材最容易碰傷這些地方。紀錄做完後，請建商人員在清單上簽認，雙方各留一份。正式點交時，就以這份紀錄作為比對基準，哪些是施工前就有的、哪些是施工後才出現的，一目了然，也不必事後翻手機相簿找證據。
鑰匙、門禁與換鎖：借屋期間誰拿、怎麼收回
借屋期間的鑰匙，要先跟建商確認是列冊借出還是正式交付、總共幾把、門禁卡或感應扣怎麼發放。工班進出用的鑰匙，最好由現場負責人統一保管，不要讓每位師傅各拿一把。同意書如果寫明借屋期間不得換鎖，就不要自行更換；但正式交屋之後，最好立刻更換鎖芯，因為施工期間經手的人太多，無法確認鑰匙有沒有被複製。另外，如果社區已經有物業或保全進駐，先詢問工班的進出登記方式與施工時段，讓管理人員認得你的工班與負責人，後續搬運建材、預約電梯和清運垃圾都會順利很多，也比較不會被當成可疑人士攔下。
施工期間出事，損壞責任與保險由誰承擔？
借屋期間建物仍在建商名下，但施工是你找的工班在做。如果施工引發漏水淹到樓下、火花引起燃燒、搬運時刮壞電梯或大廳石材，工商時報報導中建議的借屋條款，就是讓施工造成的損害由買方負責。所以要問清楚兩件事：第一，你的裝修公司有沒有投保工程相關保險，保障範圍是否包含第三人的財物損失；第二，建商在交屋前這段期間替建物投保的保險，借屋施工期間是否仍然有效、有沒有排除條款。這兩份保障之間的空隙，就是你要自己承擔的風險，談清楚之後再決定要不要提早進場，以及要做到多大的範圍。
水電費與管理費從哪一天算，借屋前就要講好
施工期間用電量大，冷氣、電動工具與照明整天開著，水也會用在清洗與試水。這些費用從哪一天開始由你負擔，要在同意書裡寫清楚，最簡單的方式是進場當天由雙方一起抄錶、拍照留存。管理費的起算日期要另外對照買賣契約與社區的規定，借屋不一定等於開始繳，但也要事先問清楚。房屋稅與地價稅，工商時報整理的建議是依原本的買賣契約約定分擔，不因為借屋而改變。這些金額或許不大，但在交屋結算時最容易吵起來，特別是施工拖得比預期久的時候，事先講好可以省掉很多尷尬，也避免結算時被臨時多收一筆。
交屋前要申請室內裝修許可？權利證明文件先確認
借屋階段如果只做櫃體、燈光與油漆，通常不會碰到這一關；但如果裝修內容落在需要審查許可的範圍，例如集合住宅任一戶增設廁所或浴室、增設兩間以上居室造成分間牆變更，就要依規定申請室內裝修審查許可。建築物室內裝修管理辦法第二十三條規定，申請時要檢附申請書、建築物權利證明文件、平面圖與室內裝修圖說。借屋期間產權還沒移轉，權利證明文件要怎麼準備，要先跟建商與審查單位確認清楚。如果流程卡住，就把這類工程排到交屋之後，不要為了趕入住日期，冒著無照施工被查報的風險硬做。
借屋期間交易生變，已做的裝修怎麼處理？
借屋裝修最麻煩的情況，是工程做到一半，交易卻出了狀況：銀行核貸金額不如預期、尾款籌措不及、雙方對驗屋瑕疵談不攏，甚至走到解約。這時已經投入的裝修費用、要不要把房子回復原狀、回復的費用由誰出，都會變成糾紛，而且往往比違約金本身還難算清楚。所以同意書要事先約定交易解除時的處理方式，包括已施作的工程是否需要拆除、活動家具與設備能不能搬走。更根本的做法是控制風險：等貸款核定、尾款來源確定之後再進場，借屋階段只做交屋後也搬得走、或不怕重做的項目，把可能的損失壓到最小。
哪些工程適合排在借屋階段，哪些留到交屋後
適合在借屋階段做的，是不動結構、不碰防水、做錯也能局部修正的工程：現場放樣與尺寸複核、系統櫃與木作櫃、窗簾盒與燈具安裝、油漆與壁面處理。適合留到交屋後的，是牽涉建商保固或需要許可的工程：打牆或新增隔間、移動衛浴與廚房的排水、更換建商交付的門窗或地坪、動到浴室防水層的工程。這樣排的代價是總工期可能拉長，交屋後還要再施工一段時間；好處是責任清楚，出了問題知道該找誰。如果時程真的很緊，寧可把後段工程集中安排、一次做完，也不要把全部工項擠進借屋期，換來一堆說不清的保固爭議。
談借屋裝修前，先備齊的文件與要問建商的問題
先備齊的文件：買賣契約、客變確認圖、建材設備表、驗屋紀錄與複驗結果、建商提供的借屋同意書草稿、社區暫行的施工規範，以及貸款核定的進度。要問建商的問題：借屋之後，哪些部位會被排除在保固之外？可以進場的日期與時段是什麼？電梯與垃圾清運怎麼安排？正式點交預計在哪一天？要問設計師的問題：哪些工項排在借屋期、哪些排在交屋後？如果工期延到交屋之後，現場怎麼銜接？想請朱英凱室內設計事務所一起看同意書與排程的屋主，事務所位在台中南屯，帶著上面這些資料來，討論會更有效率。
