房地合一稅裝潢認列的依據：裝修支出列在成本，而不是費用
房地合一稅裝潢認列的依據，是財政部的房地合一課徵所得稅申報作業要點，最近一次修正在民國一一五年四月二十一日。第十三點規定，個人提示證明文件後，取得房屋後於使用期間支付、能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，可以包含在成本中減除。
這裡有兩個重點：第一，裝修支出是放在成本裡減除，出售時的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費，則是另外列在第十五點的費用；第二，成本要提示證明文件才能減除。這個分類會影響沒有單據時的處理方式，後面會再說明。
「增置、改良或修繕」怎麼判斷？價值效能與兩年耗竭兩個條件
能不能認列，要同時符合兩個條件：這筆支出增加了房屋的價值或效能，而且不是兩年內就會耗竭的東西。更換老舊管線、重做防水、改善隔間與地坪，這類附著在房屋上、使用年限長的工程，比較接近條件；清潔、打蠟與一般保養，則屬於使用期間的消耗。
反過來，作業要點也明定，取得房屋後繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費與金融機構借款利息，屬於使用期間的相對代價，不得列為費用減除。判斷的核心是支出與房屋本身的關係，而不是金額大小，實際個案仍以國稅局認定為準。
冷氣、家具與曬衣架被剔除的原因：可以搬走的不算
財政部高雄國稅局在二〇二六年一月的說明中提到，冷氣、家具、曬衣架這類可移動的資產，不列入房地合一的修繕費。原因很直接：這些東西可以隨屋主搬走，也可以在出售時另外談價，並不是房屋本身價值或效能的一部分。
這條界線在裝修現場常常模糊。活動家具、家電、窗簾與燈飾大多可以拆下帶走，被認列的機會低；固著於牆面與地面、拆下會損壞或失去功能的工程，較接近改良。固定式木作櫃、系統櫃這類介於兩者之間的項目，建議在合約與明細上寫清楚施工方式與固定位置，查核時才有依據。
裝潢抵稅要準備哪些憑證？合約、明細、照片與付款紀錄
一般說的裝潢抵稅，其實是在房地合一申報時把修繕費列入成本。高雄國稅局在二〇二五年三月的案例說明中指出，應檢附修繕合約、修繕項目明細表或估價單、修繕前後照片，以及合法憑證，包括統一發票、免用統一發票收據，或載有收款人身分證統一編號、收款金額及日期等資料的收據。
二〇二六年一月的說明另外提醒保存付款紀錄。這幾樣文件要能互相對得上：合約上的工程項目、明細表上的數量與金額、照片上看得到的施工成果、憑證與付款紀錄上的金額與日期。任何一項缺漏，都可能讓整筆費用在查核時被打折扣。
找工班施作、沒有統一發票，收據要寫清楚什麼？
裝修常由個人工班施作，無法開立統一發票。依國稅局列出的合法憑證類型，免用統一發票收據，或載明收款人身分證統一編號、收款金額及日期的收據，都可以作為憑證。重點是收據資料要完整，能追溯到實際收款的人。
實務上建議請對方在收據上同時寫明工程名稱與施工地址，並以轉帳付款留下紀錄，現金交易很難證明實際支付。代價是有些工班不願提供身分資料，或堅持收取現金，屋主要在議價時就把憑證需求講清楚，而不是完工之後才回頭補要。
付款時間與施工時間：「取得後使用期間」的意義
申報作業要點寫的是取得房屋後，於使用期間支付的增置、改良或修繕費。所以憑證與付款紀錄上的日期，應該落在取得房屋之後；取得所有權之前支付的款項，性質要另外判斷，不能直接當成使用期間的修繕。憑證開立日期與實際付款日期若相隔太久，最好也能在合約或往來紀錄中找到說明。
另一個常見問題是分期付款與尚未驗收的工程。只有實際支付、而且有憑證的金額才有依據，合約金額不等於可以認列的金額。打算出售前，先把裝修的合約、付款與驗收文件整理完整，避免申報期限內才發現資料散落各處、來不及補齊。
成交價額百分之三的推計，能不能代替裝修單據？
作業要點第十五點規定，個人交易房屋、土地未提示費用之證明文件，或所提示的費用證明金額未達成交價額百分之三者，稽徵機關得按成交價額百分之三計算其費用，並以新臺幣三十萬元為限。這條常被理解成沒有單據也能扣。
但從條文結構看，這個推計放在第十五點的費用，也就是仲介費、廣告費這類交易時的必要費用；裝修屬於第十三點的成本，條文要求提示證明文件。換句話說，不要期待推計能替代裝修單據，裝修金額較大的屋主更應該把文件留齊，適用上有疑義時，申報前先向國稅局確認。
持有期間的稅率級距，決定一份裝修憑證值多少稅
所得稅法第十四條之四規定，房地合一的稅率依持有期間區分：二年以內百分之四十五，超過二年未逾五年百分之三十五，超過五年未逾十年百分之二十，超過十年百分之十五。所得稅法最近一次修正的日期是民國一一五年九月十一日。
同一筆裝修費，在不同持有期間能減少的稅額不同：持有期間短、稅率高時，一筆有憑證的裝修成本影響較大；持有很久、稅率較低時，影響相對較小。但無論稅率高低，被剔除之後的補稅與罰鍰都是額外的損失，憑證的價值不只在節稅，也在避免爭議。
自住房地優惠：四百萬元免稅額之下，還要不要留單據？
所得稅法第四條之五的自住房屋、土地，要符合三個條件：個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年；交易前六年內無出租、供營業或執行業務使用；交易前六年內未曾適用這項規定。財政部說明，符合者課稅所得在四百萬元以下免稅，超過部分稅率百分之十。
如果預估的交易所得遠低於四百萬元，裝修單據對稅額的影響可能不大；但所得落在門檻附近或超過時，每一筆可認列的成本都會直接影響課稅所得。房價與持有時間很難事先預測，保留單據的成本很低，建議一律保存。
出租過的房子：租賃所得的修理費與出售成本不要重複
房子出租期間的修繕，要先看租賃所得是怎麼申報的。財政部稅務入口網說明，出租房屋採逐項舉證時，修理費要檢送註明房屋所有人姓名及房屋坐落地點的發票或收據正本，並以租金收入年度支付者為限；屬於資本性質的支出，因已列入成本提列折舊，不得當作修理費認列。
同一筆支出不應該在租賃所得與房地合一兩邊各減一次。曾經出租的屋主，出售前可以把歷年租賃所得的申報方式與已減除的項目調出來，交給記帳士或會計師核對。出租也會影響自住優惠：交易前六年內有出租，就不符合自住房地的條件。
裝潢貸款的利息，能不能在綜所稅列舉扣除？
常有人把裝潢抵稅理解成綜合所得稅的扣除。所得稅法第十七條的購屋借款利息，指的是購買自用住宅向金融機構借款所支付的利息，每一申報戶以三十萬元為限，並要先減除儲蓄投資特別扣除額；借款用途是裝修而不是購屋，就不在這個定義內。
財政部稅務入口網也提到，借款名義為修繕貸款或消費性貸款、實際用於購買自用住宅者，要附相關證明文件。至於裝修支出本身，並不是列舉扣除額的項目，法條列的是捐贈、保險費、醫藥及生育費、災害損失與購屋借款利息等。
虛報修繕費的代價：剔除補稅之外還有罰鍰
高雄國稅局在二〇二五年三月公布的案例中，屋主出售房屋時申報了一筆修繕費，查核時發現房屋為空屋，只有前手建設公司交屋時所附的設備，並無修繕事實。國稅局剔除這筆費用、補徵稅額，並依所得稅法第一百零八條之二處以罰鍰。
查核不只看單據，也會比對修繕前後的照片與屋況。所以真實的修繕要留下施工前、施工中與完工後的照片，照片最好能看出空間位置與前後差異；沒有做的工程，就不應該申報。對屋主而言，完整的文件是保護，而不是負擔。
從裝修第一天開始建檔：出售時要交得出的文件清單
與其出售時才回頭找單據，不如從裝修第一天開始建檔。一份完整的資料夾可以包含：設計與工程合約、工程明細或估價單、變更追加的書面紀錄、施工前中後的照片、統一發票或收據、轉帳付款紀錄，以及驗收紀錄。電子檔與紙本各留一份，並標註對應的工程項目。
如果裝修分成好幾次、跨越多年，每一次都要獨立建檔，並註明施工地址與完工日期。房子持有的時間越長，資料越容易散失，換手機、換電腦、搬家時最常弄丟這些檔案。把它當成房子的履歷，而不是一次性的收據。
裝修前問設計師、出售前問記帳士：各自該問的問題
裝修前可以問設計師：工程明細能不能依工項拆列，把固定工程與活動家具分開？合約是否載明施工地址與各項目金額？施工照片由誰拍、怎麼交付？朱英凱室內設計事務所深耕台中南屯三十餘年，屋主在簽約前就可以把這些文件需求提出來，一起確認明細的拆列方式。
出售前則可以問記帳士或會計師：這間房子是一〇五年一月一日以後取得、適用房地合一，還是適用舊制？持有期間落在哪個稅率級距？是否符合自住優惠？出租期間的修理費怎麼申報過？稅務認定以國稅局為準，設計端能做的，是讓每一筆裝修支出都有清楚的文件可以對照。
